标普预期融信中国未来两年项目利润率依然较低 年内毛利率或为11%-12%

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9月14日,标普全球评级将融信中国的主体信用评级从“B+”下调至“B”。

标普认为,未来2年融信中国的项目利润率可能依然较低,预期该公司2021年的毛利率将依然较低为11%-12%,2022年仅略微改善至12%-13%,2021年上半年的毛利率为10%。融信中国在2016-2018年市场过热时期高价购入一些项目,这些项目中有很多随后受到限价政策的影响。

标普预计2021年下半年融信中国将确认约100亿元项目收入(毛利率不到10%),2022年和2023年将再确认200亿元项目收入,融信中国的利润率大幅低于同业,甚至低于同样偏重一二线城市面临严格限价的同业。

标普认为,融信中国在一二线城市高度依赖招拍挂方式拿地,较长期内将持续限制其利润率,由于竞争激烈,这些地块的利润率通常有限。2021年上半年,标普预估公司所购土地逾50%(按土地成本计算)位于杭州,71%位于长三角地区。

标普预测这些新购项目的平均毛利率将依然为15%-17%,特定项目最低至10%。尽管这些项目拥有更好的流动性且回款更快,但并非毫无风险,鉴于近年来一二线城市频繁出手调控楼市,市场形势变化迅速。预计未来12至18个月该公司将继续实现新开盘项目去化率达到约70%,回款比例达80%-82%。

标普认为融信中国力求保持现有经营规模并逐步放缓拿地节奏以保持流动性。截至2021年6月末,该公司未售出土储约为1990万平米,标普预估仅够支持2至2.5年的业务增长,预计融信中国2021年的土地支出将保持在大约250亿元,2022年为220至240亿元,2020年的土地支出约为300亿元。这应会促使公司的债务自截至2021年上半年末的697亿元水平小幅下降,2021年末预计将降至650亿元,2022年至620-640亿元。

整体上,标普认为融信中国尽管债务水平降低,但是公司的利润率低于同业,因此预测2021年和2022年融信中国的杠杆率(以债务对EBITDA的比率衡量)将依然高企,分别为8.6-8.8倍和7.3-7.8倍。此外,融信中国拥有良好的流动性和上佳的项目去化率,可应对到期债务,但容错空间正在收窄,或需要更多依靠内部现金和新借款来偿债。

若因销售产生的现金大幅减少,或收入意外下滑且利润率未出现基本假设的上升反而下降,导致融信中国的债务对EBITDA比率保持在10倍以上,标普也可能下调其评级。若融信中国能够在偿付即将到期的债务后保持良好的债务期限结构,标普就可能上调其评级。

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